La posibilidad de que se construya un conjunto de edificios en altura en el predio de la empresa SUDAMFOS, genera dudas y preocupación. A la inquietud por el impacto de las edificaciones y la llegada de nuevas familias a un barrio que viene denunciando falta de equipamiento social, de escuelas y jardines de infantes, se suma el temor de que sean destruidos los murales, que forman parte del patrimonio cultural de Mataderos.
A principios de este año el Gobierno de la Ciudad hizo una convocatoria para la firma de Convenios Urbanísticos, la que cerró su primera instancia de presentación de propuestas el 14 de mayo pasado. En ese marco, Media 500 SA habría presentado un proyecto para el predio de la química SUDAMFOS, de Av. Eva Perón, Araujo, Gregorio de Laferrere y Corvalán.
El Convenio Urbanístico es una herramienta de gestión urbana que formaliza acuerdos entre actores del sector público y privado, con la idea de generar mutuos beneficios. Por este medio el propietario de un terreno podría, por ejemplo, construir más m2 que los permitidos o edificios más altos a cambio de ceder parte del terreno u otro inmueble, u realizar otra contraprestación que resulte útil a la ciudad. El acuerdo debe responder a los principios del Plan Urbano Ambiental y a lo establecido por el Código Urbanístico, pero, además, como implica cambios en la normativa, debe ser aprobado por la Legislatura.
El Proyecto presentado y su impacto
El Plan Urbanístico para el predio de aproximadamente 3 Has, fue desarrollado por la empresa COMS (Construction Management Services). Propone usos mixtos comercial, gastronómico, administrativo y un sector residencial, con espacios verdes, paseos peatonales, áreas de uso recreativo/deportivo para los residentes, y áreas de estacionamientos para cubrir la demanda de la zona comercial y residencial. En una primera etapa se concretaría el sector comercial y viviendas sobre Av. Eva Perón en dos edificios, y se alcanzaría un total edificable 47210,45 m2.
Se propone el parcelamiento del predio en tres lotes. “Un eje longitudinal que marca el recorrido peatonal publico / privado de la zona comercial/habitacional, con espacios verdes que adentran al complejo, y ejes transversales que se materializan con las aperturas de las calles 1º Junta y Monte, los mismos reconstruirán la trama en damero del barrio, esos ejes transversales se ensancharan para conformar espacios verdes de uso público. Así mismo se contempla la generación de nuevos frentes, que se relacionan con los sectores urbanos en transformación, el conector comercial de la Av. Eva Perón y otros de carácter residencial como la calle Monte/1º Junta” señalan los proyectistas.
Aún sin mayor información sobre el proyecto, se plantean varios interrogantes.
En primer lugar ¿cuál es la contraprestación que el privado estaría ofreciendo? Un aspecto muy importante a tener en cuenta es el aumento de la demanda de equipamiento social, principalmente educativo que generarían los nuevos habitantes. La posibilidad de aprobar convenios urbanísticos podría verse como una oportunidad para obtener recursos que permitan absorber esa nueva demanda y paliar el déficit existente.
Respecto a la subdivisión del terreno en manzanas definidas por calles que sigan la trama urbana (apertura de Monte y Primera Junta) sería un aspecto positivo, ya contemplado en los antecedentes catastrales. La propuesta de espacio privado de uso público debe ser analizada con cuidado. Los espacios verdes en los que se emplazan edificios en altura han sido fuente de conflictos en todos los proyectos construidos en nuestra comuna, tanto cuando fueron cedidos al dominio público, como cuando permanecieron como dominio privado de acceso público. Además, las nuevas construcciones estarían emplazadas en un sector de tejido mixto con casas bajas y pequeños talleres, por lo que habría que tener en cuenta su adecuación al entorno y su impacto en el paisaje urbano. Finalmente la reconversión de predios industriales a otros usos debería considerarse a la luz de la necesidad de contar con actividades capaces de generar desarrollo económico y empleo.
Los murales sobre Eva Perón y Araujo, patrimonio cultural barrial
Un aspecto de particular preocupación es el destino de los murales pintados sobre los frentes de la Av. Eva Perón y la calle Araujo, los que fueron realizados por artistas locales con apoyo de la propia empresa SUDAMFOS.
En particular, se destaca el trabajo del maestro Héctor Rapisarda, artista plástico, muralista, fileteador y profesor, que dirigió a algunos de sus discípulos para la ejecución de los murales. También en el frente sobre Araujo desarrolló intervenciones con participación de alumnos de escuelas de la zona, alcanzando gran calidad en las obras.
Héctor Rapisarda nació el 10 de septiembre de 1929 y falleció el 27 de junio 2009. Egresado con diploma de honor de la “Escuela Panamericana de Arte”, del profesorado de dibujo y pintura de la “Academia Albéniz”, y diploma de honor como letrista y fileteado, su taller de fileteado fue declarado de “Interés Cultural” por su trayectoria y labor, en beneficio del arte popular, en el año 2005 por la “Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”.
Entre sus obras se destacan los murales y logotipos de la “Estación Lugano”, el túnel de los artistas, el mural en la “Plaza de Armas” en San Juan de Puerto Rico, la restauración de los “Murales de las Américas” de la Escuela de la Policía Federal “Ramón L. Falcón”, los murales pintados dentro del “Museo Criollo de los Corrales”, y los de la empresa SUDAMFOS.
La empresa que desarrolló el proyecto
COMS (Construction Management Services) es una empresa que se dedica al gerenciamiento de proyectos de obras de construcción, desde 1996, y ha participado de obras muy importantes, “desde grandes edificios hasta urbanizaciones pasando por sucursales bancarias, industrias y energía por más de 400 millones de dólares” tal como señalan en su presentación.
Uno de sus proyectos, el edificio Astor en Avenida Caseros y Bolívar, San Telmo, fue objeto de críticas y polémicas, hasta que la justicia porteña hizo lugar al amparo que presentaron la Asociación Civil Basta De Demoler, la Asociación Vecinal Casco Histórico Protege y el Observatorio del Derecho a la Ciudad y declaró la nulidad de la Disposición Dirección General de Interpretación Urbanística y el permiso de obra otorgado por la Dirección General de Registro de Obras y Catastro, dispuso la paralización de las obras que excedan la altura máxima de 22 metros sobre la calle Caseros, y los 13 metros sobre Bolívar, y ordenó “la reformulación del proyecto edilicio para la obtención de un nuevo permiso de obra, de conformidad con la normativa urbanística vigente”.
La misma empresa fue la encargada del diseño y la ingeniería del proyecto PARQUE FEDERAL DE LA TRADICION Y LA CARNE, por encargo de la Subsecretaria de Bienestar Ciudadano de la Vicejefatura porteña, que se insertaría dentro del plan general del GCBA para la reconversión del predio Mercado de Hacienda. Se trata de un sector de aproximadamente de 12 Ha, a desarrollar en dos etapas: “El pueblo tradicional del siglo XIX” de 4.6 Ha y una segunda que reproduciría un recorrido recreativo, experimental y educativo del campo de alrededor de 7 Ha. En noviembre del año pasado diferentes versiones, indicaban la designación del ex Intendente de Quilmes, Martiniano Molina, con el apoyo del Vicejefe de Gobierno, Diego Santilli como una de las personas que estaría a cargo del proyecto, aunque éste no habría tenido el avance previsto.
Los Convenios Urbanísticos y la participación vecinal
La renovación de un sector urbano, a partir de la implantación de edificios cuya tipología difiere de la preexistente, sobre todo cuando además implica cambios de usos industriales a residenciales no es un tema fácil de resolver. Su resolución se encuentra en un espacio de tensión entre el interés privado y el interés público, los valores económicos y los valores culturales e identitarios.
La normativa establece que las propuestas de Convenios Urbanísticos deben ser evaluadas en relación a los principios del Plan Urbano Ambiental. Además, según la Ley N° 2.930, su utilización deberá estar restringida a casos en los cuales resulte evidente que puedan considerarse de nítido interés público, es decir a proyectos o intervenciones urbanas que generen beneficios y efectos positivos en donde se desarrolle el emprendimiento o la contraprestación a cargo del privado.
Esta convocatoria, en particular, busca además generar propuestas urbanas que contemplen las necesidades de los distintos grupos etarios, la perspectiva de género, que prioricen la escala humana y la generación de nuevo espacio público y verde de calidad.
Pero la pregunta que queda latente es ¿Quién evalúa? ¿Cómo se establece el interés público en relación al proyecto? ¿Cuáles son los valores prioritarios?
Sin duda es una responsabilidad del estado, en este caso el Gobierno de la Ciudad, velar por la defensa del interés público y el cumplimiento de las leyes.
Pero hay aspectos vinculados a la mirada local, a la memoria y la identidad barrial que no siempre se ven desde las áreas centrales. Qué piensan los vecinos, qué necesitan, qué valoran, qué rechazan son consideraciones que deberían estar incluidas en las evaluaciones y la definición de la conveniencia de las contraprestaciones ofrecidas.
Por eso, la Comuna, como gobierno local y, a través de ella, los vecinos deberían ser informados y consultados sobre estas decisiones.