Escribe Liliana Elguezabal
Por medio de la Ley 6245, aprobada en la sesión del 21 de noviembre, el Gobierno de la Ciudad promueve un desarrollo del sector basado en un modelo de gestión que propiciaría la privatización de parte del predio para emprendimientos inmobiliarios y la creación de un Parque temático basado en la línea argumental de las actividades rurales, cuya explotación sería cedida mediante concesiones a desarrolladores privados. La sanción se logró con 43 votos positivos de Vamos Juntos, el Partido Socialista, Evolución y el Gen, y 15 votos negativos de Unidad Ciudadana, Boque Peronista, Frente de Izquierda y los Trabajadores, y Autodeterminación y Libertad.
En la misma sesión, se aprobaron otras leyes que posibilitan la ejecución del desarrollo urbanístico proyectado por el Ejecutivo de la Ciudad. Son las que establecen el Nuevo Régimen para la Disposición de Bienes Inmuebles, la cesión de terrenos al Club Nueva Chicago y la prórroga de la Ley 622, referida al tránsito de ganado en pie.
Ya en enero pasado la Legislatura había aprobado la Ley 6179, que faculta al Poder Ejecutivo a vender doce inmuebles que fueron cedidos a la Ciudad de Buenos Aires por el Gobierno Nacional, (entre los que se encuentra el ocupado por el Mercado de Hacienda), para financiar las obras del Paseo del Bajo. Con lo tratado en la sesión del 21 de noviembre se completa el marco normativo para la ejecución del proyecto del Gobierno de la Ciudad.
El objeto de la Ley 6245, basada en el proyecto remitido por el Ejecutivo, es el desarrollo del polígono delimitado por las calles Murguiondo, Avenida Eva Perón, Avenida Lisandro de la Torre y José Enrique Rodó y su entorno, mediante “la urbanización del predio y la creación dentro del espacio público de un Parque Temático con un conjunto de atracciones, espacios para el ocio, entretenimiento, educación y cultura, organizadas en la línea argumental de las actividades rurales. Se complementará con gastronomía que responde a la tradición del predio históricamente destinado a una de las etapas del proceso de industrialización de la carne.”
Además de las normas para la edificación, las aperturas de calles y el parcelamiento, el proyecto establece las condiciones para la presentación de proyectos, lo que implicaría su materialización por desarrolladores o inversores privados a través de mecanismos de concesión de uso y explotación y/o de obra pública
El 15 de noviembre de 2018 tuvo lugar la aprobación inicial. Los días 20 y 21 de febrero se realizó la audiencia Pública en la que se expresaron vecinos, políticos, sindicalistas y representantes de instituciones dedicadas a la arquitectura y el urbanismo. Los planteos de los vecinos se centraron en la defensa de la identidad barrial, de las familias habitantes de las viviendas de la recova, de la feria artesanal, y en demandas de educación y salud pública, espacios culturales, e impacto en los servicios, especialmente energía eléctrica. Además se remarcó el incumplimiento de la Ley 2930 (Plan Urbano ambiental) y el peligro de recurrir a la venta de tierras públicas, un bien tan necesario como escaso, para financiar otros proyectos.
El Modelo de Gestión
Según el Art. 9 el proyecto definitivo será presentado ante la Dirección General de Registro de Obras y Catastro, con intervención del Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte, para su evaluación urbanística, aclarándose que “del total de tierras de propiedad del Estado Nacional sujetas a privatización o desafectadas del dominio o de un servicio público, se destinará, como mínimo el 65%, a uso y utilidad pública.
El art. 11 dispone que al menos un 10% de la superficie que se destine a edificación será transferido al Instituto de la Vivienda para el Plan de Vivienda Asequible, al que podrán acceder los vecinos de la Comuna 9 con al menos 5 años de residencia, siempre que cumplan con las condiciones requeridas por dicho Plan.
El Art. 12 autoriza al Ejecutivo a otorgar concesiones de uso y explotación y/o de obra pública por un plazo de hasta quince años, sobre los bienes de dominio público, prorrogable por única vez por el plazo máximo de cinco años de conformidad con lo dispuesto en la Ley 2095 y en la Ley Nacional 17.520, sobre los bienes de dominio público identificados en el artículo 13. Además establece un mecanismo para la actualización del canon correspondiente.
El Art. 13 establece que la ocupación total del suelo sujeta a concesión no podrá superar el 20% de la superficie total del espacio público del polígono delimitado por la Av. Directorio, la calle Murguiondo, la Av. Eva Perón y la Av. Lisandro de la Torre, y que las futuras concesiones sólo podrán localizarse entre la calle Murguiondo y las Av. Eva Perón, Lisandro de la Torre y Directorio. Las futuras concesiones sólo podrán localizarse en el polígono delimitado por Murguiondo, Calle a abrir D -desde Murguiondo hasta Av. Lisandro de la Torre; Lisandro de la Torre hasta calle a abrir A, Calle a abrir A desde Av. Lisandro de la Torre hasta Murguiondo. Dentro de dicho polígono y sobre el frente de av. Lisandro de la Torre se localizará la Feria de las Tradiciones Populares Argentinas, creada por Decreto N° 3.186/1986 de la Municipalidad de Buenos Aires.
El artículo 14 dice que “Los puestos de trabajo que se generen en las obras y las concesiones, serán cubiertos en un mínimo de un 20 % por vecinos de la Comuna 9 – Lisandro de la Torre”.
El artículo 15 establece que se destinará la superficie necesaria para: un secundario común, una escuela inicial de jornada extendida y otra primaria, todos de gestión estatal, dentro de las zonas especificadas en el Anexo III, o podrán proponer nuevas localizaciones en predios del entorno dentro del radio de cobertura acorde al nivel educacional. Además, por artículo 16, el GCBA realizará las gestiones necesarias ante el Estado Nacional y la Universidad de Buenos Aires para la instalación de una sede del Ciclo Básico Común.
El artículo 17 dispone que “Los ingresos provenientes en concepto de canon por la concesión del Parque Temático serán aplicados al mantenimiento del mismo, a la puesta en valor y mantenimiento de los edificios del Distrito APH 21 y para obras y servicios en la Comuna 9 – Lisandro de la Torre”.
El artículo 19 establece que el Gobierno de la Ciudad garantiza una solución habitacional definitiva a las familias residentes en los edificios de la recova, las que podrán optar por alguna de las soluciones habitacionales definitivas propuestas por el GCBA.
Las normas urbanísticas
Las normas serán incluidas en el Código de Planeamiento Urbano como distrito U Urbanización Lisandro de la Torre, de carácter residencial con equipamiento y espacios verdes de uso público. El polígono delimitado por José E. Rodó, Murguiondo y las Avenidas Lisandro de la Torre y Directorio, queda afectado a Urbanización Futura.
En el parcelamiento se destinará como mínimo el sesenta y cinco por ciento (65%) de la superficie total para uso y utilidad pública. Se garantizará una superficie mínima de 70.000 m2 de suelo absorbente.
El predio se divide en seis zonas, que se delimitan en el plano adjunto:
Zona 1 Equipamiento Educativo (Directorio, Murguiondo, Remedios y Paseo de los Artistas), corresponde al Polo Educativo Mataderos, ya construido
Zona 2Espacio público, cultural, esparcimiento. Zona de acceso público de espacios verdes parquizados, con equipamiento. Se garantizará el cincuenta por ciento (50 %) de suelo absorbente. Se establece un retiro mínimo quince metros sobre Murguiondo, que conformará una superficie UP. Además, se deberá preservar una porción de las estructuras destinadas históricamente a pasarelas como testimonio simbólico de la actividad tradicional.
Zona 3 Zona Mixta Zona residencial de media densidad con actividades comerciales y de servicios compatibles con la vivienda. Se establece un retiro mínimo quince metros sobre Murguiondo y Lisandro de la Torre. Se permiten distintas tipologías incluidas las torres. Altura máxima de dieciséis metros con cincuenta centímetros (16,50m), más dos retiros y un nivel de servicios y espacios comunes.
Zona 4 Espacio de uso deportivo. Zona de espacios verdes parquizados con instalaciones deportivas. Corresponde a los predios cedidos al Club Atlético Nueva Chicago a cambio de la desocupación del sector del polideportivo ubicado detrás del Edificio Histórico de la Administración del Mercado de Hacienda.
Zona 5 Espacio Público, equipamiento público. Zona de acceso público de espacios verdes parquizados y equipamientos públicos y/o complementarios. Deberán preservarse las estructuras destinadas históricamente a Tanques de Agua. Se permitirán usos deportivos como Cancha de mini-futbol y/o futbol cinco, futbol, básquet, hockey, volleyball, handball; Jardín de Infantes. Gestión estatal; Escuela Infantil. Gestión estatal; Centro de Primera Infancia;Escuela Primaria Gestión estatal; Escuela Primaria modalidad adultos de gestión estatal y Servicios Públicos regulados.
Zona Urbanización Parque. Parque Juan Bautista Alberdi. Zona destinada a espacios verdes y parquización de uso público. Deberán preservarse las construcciones existentes. El GCBA podrá autorizar obras de exclusiva utilidad pública que complementen y no alteren el carácter de las Urbanizaciones Parque. Se permitirán Jardín de Infantes. Gestión estatal; Escuela Infantil Gestión estatal; Centro de Primera Infancia regulados para el Área de Baja Mixtura de Usos del Suelo del Código Urbanístico. Se establece una altura máxima de doce metros (12,00m).
El artículo 10 establece que las obras a realizar en todo el polígono deberán tener en cuenta la localización del Arroyo Cildáñez. Y “el organismo competente en materia hidráulica podrá proponer obras para aliviar los problemas de inundación y ascenso de superficie freática de la zona mediante sistemas de drenaje y depresión de la misma, restaurar parcialmente la condición natural del curso de agua y recuperar la interacción entre la superficie freática y el arroyo”.
